发力服务业务，龙湖集团半程领跑赢在“智慧”

​成立三十载，龙湖集团一直是房地产行业“特立独行”的存在。

一方面，龙湖在对外战略方面长期量入为出，从不背上过重的“包袱”。

(相关资料图)

不久前，一则消息引发市场关注：龙湖集团提前偿还17亿元债务，已基本全部还清年内境内到期公司债。不仅如此，龙湖还宣布计划年内还清2024年初到期的银团贷款。

另一方面，在财务盘面稳健，有投资扩表能力的情况下，龙湖却把发展的重点转为内生，关注内生的转化率、接管的效率以及内生毛利率的提升。

在“一个龙湖”生态体系下，龙湖集团构建了开发、运营、服务三大业务板块，“1+2+2”五大航道：一个开发航道：地产开发；两个运营航道：商业投资、长租公寓；两个服务航道：物业管理、智慧营造。

针对各航道发展规划，龙湖集团董事长兼CEO陈序平曾表示：“今年开始，我们将围绕全集团经营性现金流为正这个目标前进，未来不依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。”

这一背景下，以服务为核心轻资产运营的物业管理（龙湖智创生活）、智慧营造（龙湖龙智造）两大航道受到市场关注。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，这两个具备高品质、数字化、强运营等特点的业务领域，均成为房企未来发力的“战略支点”。

8月18日，龙湖集团公布了2023年中期业绩。其中，2023上半年，龙湖智创生活收入66.7亿元，利润同比增长39%；龙湖龙智造累计获取建管项目超50个，总建筑面积超900万方。

在房地产市场供求关系发生重大变化的当下，房企面临多重挑战，龙湖的稳健发展，也许能给行业带来更多启示。

道路选择：稳中求进，锚定新航道

在曾经讲求规模为王、追求打造形象和故事、热衷于激进发展的地产界，龙湖集团似乎始终都保持着余量思维和战略主动权。

余量思维方面，作为一家多次提前还债的房企，龙湖的财务盘面相当稳健。截至报告期末，龙湖集团在手现金为724.3亿元；三道红线指标继续稳居绿档，其中剔除预收款后的资产负债率为61.9%，同比下降6个百分点，为近五年来最低；平均账期进一步拉长至7.19年。

战略主动权方面，龙湖集团实现了自己的目标：“靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。”2023年上半年，剔除公平值变动等影响后，龙湖集团股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元。

值得一提的是，龙湖核心净利润的正向增长发生在行业整体下行，约60%的上市房企预计亏损的情况下。这说明龙湖已经初步实现了低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展模式。

过去，房企投资规模大、高度依赖外部融资且模式单一，“高杠杆”的特征蕴含着巨大的金融风险。

随着中国经济在转型升级中持续复苏，中国房地产市场迎来供求关系发生重大变化的新形势，行业进入稳健发展的新阶段。

内生增长潜力和发展韧性，是未来评价一家房企的核心指标。因此，能够创造稳定现金流的经营性业务，对于房企价值越来越凸显。

龙湖显然更早地意识到了这一点，开始对自身的业务进行梳理和重构，形成了三大业务板块“1+2+2”五大航道的新格局，追求经营性现金流为正的内生式增长，以此为自身经营的稳定性和成长性带来更多保障。

随着龙湖集团在物业管理、智慧营造两大赛道精耕细作，沉淀行业know-how，其增长引擎正式换轨。2023年上半年，龙湖集团以物业管理、智慧营造为主的服务业务及其他，不含税收入为人民币58.4亿元，同比增长13.0%。服务业务及其他毛利率为31.9%，较上年同期提升8.3个百分点。

锚定新航道，龙湖集团走出了心之所向的全新增长道路。那么，在物业赛道上，龙湖智创生活是如何实现持续增长的？在代建江湖里，龙湖龙智造又何以加速开拓新蓝海？

战略支点：围绕科技底座，发挥“一个龙湖”生态协同优势

发力物业管理、智慧营造两大轻资产、高潜力航道，龙湖打造了一个以“数字科技”为底座的“战略支点”。

基于这个战略支点，龙湖围绕城市深耕，发挥航道协同效益。这个过程就像推倒多米诺骨牌一样，由“一个龙湖”生态中多个优势推动，产生一系列递增性的连锁反应。

具体来看，转化龙湖集团品牌声誉、科技实力以及业务沉淀三大优势，龙湖智创生活打造出未来“人居”的新样本，实现品牌升格占位。

品牌声誉方面，“业主满意度连续14年超过90%”道出了龙湖智创生活承自龙湖集团的良好口碑。

过去十一年，龙湖每年都如期启动“善居计划”，累计投入已达数亿元。物业服务是维系“一个龙湖”生态体系与客户群间联系的关键触点，优质服务、运营形成的良好口碑，将持续反哺龙湖智创生活的发展。

科技实力方面，受益于龙湖集团包括产业互联网、物联网、人工智能等底层技术和中台共享服务功能模块的支持，龙湖智创生活实现数智化重构物管、商管业态。

业务积累方面，“一个龙湖”生态体系下，龙湖智创生活的物业管理和商业运营的服务半径不断延伸。据公开资料显示，截至2023年上半年，龙湖智创生活运营服务的购物中心达81个，商业运营在管面积762万方。此外，龙湖智创生活已与141个购物中心项目订立商业运营服务合约，意味着还有更多购物中心，将在未来的五年内开业落地。

龙湖智创生活服务阿里亲橙空间

品牌良好口碑+智能化能力+服务半径延伸，龙湖智创生活的稳步增长可以说在意料之内。

同理，凭借龙湖集团在房地产领域的完整生态以及丰富经验，龙湖龙智造从诞生起就是智慧城市时代的“稀缺资源”，差异化优势凸显。

基于龙湖多年整个数字化的沉淀包括建造能力的沉淀，龙湖龙智造可以为客户提供全周期、全业态、一站式数字化服务，具体上有五个业务模块，涵盖从前期的研判、全过程代建、方案设计、一体化装修施工以及数字化服务。代建行业能做到如此全能、全周期、全链条一站式服务的寥寥无几。

目前，中国智慧城市建设已进入深水区，智慧城市营造是未来城市发展的趋势。龙湖龙智造深耕高能级城市数字化转型，超90%的建管项目分布在核心的一、二线城市，商业价值持续扩大。

同为“一个龙湖”生态体系下的协同型服务模式，龙湖智创生活与龙湖龙智造都基于城市深耕实现了航道协同效益。而随着这两大业务的成长，“数字科技”勾勒出龙湖集团更多增长曲线的向上轨迹。

全新航向：以数智科技为帆乘风破浪

“一个龙湖”是房企生态协同的典型。其中，物业管理与智慧营造被一起归为服务航道，说明它们的潜在联系：

通过“服务”这条主线，龙湖集团串联起了终端用户和生态合作伙伴。而在这个生态体系中，智慧化的物业与智慧营造共同构成了加速城市数字化转型的“两翼”。

由此，我们也可以看出，龙湖集团两大服务航道具备较好的成长潜力。

一方面，以“数字科技”赋能服务，顺应了时代趋势。在《国民经济与社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，“数字化”“智能建造”被提到全新的高度，作为推进新型城市建设、全面提升城市品质的重要内容。

另一方面，龙湖智创生活与龙智造是龙湖集团创新精神的汇聚点——二者都没有选择做传统领域跟随者，而是坚持以数智科技引领行业创新。

一来，龙湖智创生活持续深耕数智科技拓宽自身服务边界。

物业科技化赋能物企服务边界扩张是大势所趋。近年来随着头部物企科技化的投入建设逐渐提速，目前头部物企已基本完成数字化基础建设。

数字化技术的创新，推动了物业管理行业和代建行业的智能化、平台化、数据化、生态化转型，为物业管理行业和代建行业提高了效率和品质，增加了竞争力和附加值。

在科技投入与建设方面，龙湖智创生活一直是领跑者，其对智慧引擎的探索正展现出直观的积极影响。

2023年上半年，龙湖智创生活运用数字化新技术，打造了智慧空间整体解决方案。通过自研的智慧科技平台，龙湖智创生活将人工智能、AIoT及智能应用等科技手段，渗透在各种应用场景。

具体来看，龙湖智创生活衍生出苍鸾智慧楼宇管理系统、明鸟智慧能源管理系统、烛龙智慧安品管理系统、天马智慧通行管理系统等数字化产品。

以苍鸾智慧楼宇管理系统为例，根据龙湖智创生活的运营数据显示，苍鸾智慧楼宇管理系统可以有效提升一线物业工作人员的效率，通过项目对比，减少76.1%的巡检时间，提升62.5%工单处理速度。这证明数字化、智慧化成果应用正在为龙湖智创生活带来服务能力的累增。

二来，龙湖龙智造以“智慧营造”为切入点，引导代建行业转向一个新的角度。

作为刚刚“年满一岁”的后起之秀，龙湖龙智造没有沿着传统道路前进，而是响应提升城市智慧化水平的政策，有机融合“数字化”、“智能建造”等全新概念，走出了一条名为“智慧营造”的新航向。

展望未来，城市发展由外延扩张走向品质提升，智慧城市转型加速，会带来更多的城市建设和更新需求，以及更高的城市管理和服务水平的要求，为物业管理行业和代建行业提供了全新的增长轨道。

而龙湖集团的创新精神与品牌力、开发能力、运营能力以及健康财务结构等优势相结合，有望形成“溢出效应”，加速其业务规模化增长，从而收获更多行业发展的红利。

来源：松果财经

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