广州楼市已经逐渐失控_全球资讯

提到广州房价的天花板，很多人第一时间会想到珠江新城。

前两天，珠江新城东区的汇悦台成交了一套法拍房，最终这套房以总价1.12亿元成交，折合单价30.5万/方。

实际上，算上各种税费的话，汇悦台这套房的总价预计超过1.2亿，单价33万/方。

(资料图片)

要知道，汇悦台目前的市场成交均价28.6万/方，今年成交均价最高也不过31万/方，而这套法拍房的成交单价直接刷新了汇悦台的成交记录。

至于这套法拍房为什么这么抢手，主要是因为366方的户型稀有，很少有业主放盘，加上所在的楼栋江景开阔，所以自然有人争着高价买单。

相比顶豪汇悦台的热度一直不减，珠江新城的刚需网红盘行情一路走低。

4月珠江新城二手房成交了62套，相比3月的121套和2月的140套，成交量可以说是直接腰斩了。

珠江新城二手房成交暴跌

进入到5月，成交量更是惨不忍睹，珠江新城仅成交了31套，只有4月的一半。

不仅成交量大跌，价格也出现大幅跳水，其中降价幅度最大的是网红盘，比如保利心语、中海花城湾和嘉裕公馆等楼盘。

珠江新城成交遇冷

网红盘大幅降价

珠江新城三大网红盘，保利心语、中海花城湾和嘉裕公馆，都有不同程度的跌幅。

其中，中海花城湾有北向房源单价从18万跌到了15万，嘉裕公馆有153方户型总价从3200万跌到3000万，保利心语则有110方的房源从1800万跌到1600万，直接跌出了一套郊区的房子。

珠江新城房价大幅下跌

在珠江新城从事多年二手房买卖的中介朋友告诉我，三大网红盘还会继续跌，因为珠江新城的房价对标的是深圳，但是深圳的房价今年出现了下跌的情况。

中介朋友告诉我，保利心语对标的是深圳后海的后海公馆，这个楼盘今年的成交总价从1800万跌到了1500万。

虽然被拿来跟保利心语对标，但深圳的后海公馆无论是户型还是配套都要优于保利心语。

对标的楼盘都降价了，保利心语不得不也降价。

为了证实保利心语降价的真实性，前几天我专门跑了一趟珠江新城。

保利心语二手房

前面提到了保利心语有房源直降了200万，在珠江新城看房的时候，中介也向我推荐了这套房子，说是珠江新城难得的笋盘。

中介告诉我，这套房子面积是110方，南向三房两卫，业主急卖，所以降幅比较大。原本已经有一个买家看中，后面因为征信问题贷款没通过，放弃了购买。

我算了一下，110方总价1600万，折合单价约14.5万/方，而保利心语目前挂牌的房源价格在13-17万/方之间，上个月的成交价格则在13-16万/方之间。

所以，14.5万的价格不至于到笋盘的程度，但保利心语房价跳水倒是真的。

要知道，保利心语去年12月曾经有房源的成交单价超过17万，成交总价接近2千万，同样是南向110方面积段的三房户型。

到了今年，不仅价格跌了很多，成交周期也变长了。

前面我提到的110方南向三房户型，业主已经挂牌一个多月都还没成交，不排除业主真的急用钱，后面会继续降价，有意向的买家可以再等等。

有炒房客月供80万

现在续命靠买房

珠江新城老王，我一位中介朋友，在珠江新城从事了多年的二手房买卖。

最近我找他聊天，聊到珠江新城成交下滑的时候，他一声叹息：广州豪宅成交数据很多都是假的。

他告诉我，有炒房客为了方便自己手里的房子解套，利用中介系统漏洞，违约退佣金、做假成交来套取贷款。

珠江新城成交有水分

其中就有保利心语和嘉裕公馆的房源，还有凯旋新世界，甚至连天河北的峻林都有不少房源是假成交。

说起炒房客的情况，他说：最终的归宿是崩盘。

广州有炒房客月供达到了80万，快崩盘了，现在在靠买房续命。

炒房客快崩盘了，还靠买房续命？是不是听着有点迷糊。

其实靠买房续命，是通过经营贷去买房，然后套现出来还月供，说白一点，就是拆东墙补西墙，最后很有可能两面墙都倒了。

然而这种方法，其实是恶性循环，房子卖不出去，只能一直靠经营贷套现来补月供。

珠江新城是资金盘交易

但老王告诉我，广州的经营贷额度已经用完了，房子又没人接盘，从而导致的结果就是炒房客崩盘。

用经营贷来买房的炒房客，可以称他们为高杠杆炒房客。

在楼市行情好的的时候，高杠杆炒房确实富了一批人，实现财务自由的人更是不少。

但，有点常识的人都知道，高杠杆就是赌博，如果不及时收手，一定会输得很惨。

珠江新城新盘吹风18万

附近宅地楼面价5万

前面说了这么多，有人可能会问：那珠江新城还能买吗？

由于广州是单中心城市，珠江新城的地位至少在10年内不会被撼动。

买入珠江新城，当然可以，像汇悦台和凯旋新世界这种稀缺楼盘，只要你足够有钱，闭眼入没问题。

像保利心语、嘉裕公馆、中海花城湾等这类型的资金盘，行情疯涨的时候，千万不要去盲目入手，反倒是现在行情下跌，可以挑一些好的房源，再砍砍价。

珠江新城是以二手房交易为主的板块，想买一手房也有。

冼村旧改项目融资项目——保利天御，号称珠江新城最后的宅地项目，当年越秀星汇御府也是这么说的，姑且先听着吧。

根据规划，保利天御将建1栋商业中心（3-4F），3栋办公楼（27-54F），以及3栋住宅（54F）。

冼村旧改项目现状

住宅产品的户型为240-450㎡大平层，吹风18万+/方，最小面积户型的总价要4500万+，最大面积户型的总价更是接近一个“小目标”。

去年，整个珠江新城一共卖出了10多套200多方的户型，成交总价在2500-3500万之间。

对比之下，保利天御的总价不是一般买家能承受得起，但由于地段优越、产品稀缺都摆在这里了，会有很多有钱人愿意买单。

另外，与珠江新城一路之隔有一宗宅地今年要拍卖，这宗地块位于员村一横路，前身是天河省工业设备安装公司。

地块很小，占地面积只有1.4万方，扣除配建道路和绿地后，实际可以用来建设的面积仅为1.12万方。

员村一横路地块现状

地块小是小了点，但总价不高，起拍总价19亿，就算封顶也不过21.8亿。

加上又紧挨着珠江新城，已经有好几家房企盯上，是今年广州土拍市场的香饽饽。

地块起拍楼面价将近5万/方，未来的房价肯定是奔着10万+去，至于有没有可能对标珠江新城的价格，就要看产品定位了。

可以肯定的是，这宗地块未来入市，会抢走部分想要入手珠江新城的买家，毕竟在珠江新城隔壁的一手房，未来在二手房市场的流通率不会差。

来源：广州房叔公众号（ID：gzfangshu）百万房产自媒体。科普房产知识，点评广州和大湾区楼盘。关注广州房叔，买房的路上少踩坑。

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